Co to oznacza? W przypadku skali podatkowej opodatkowaniu podlegał dochód – a więc od przychodu podatnik miał możliwość odjąć koszty związane z tym najmem, jak np. remonty czy opłaty związane z eksploatacją lokalu i inne wydatki poniesione w związku z wynajmowanym lokalem.

Z tej perspektywy ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – pomimo swojej prostoty – jest dla części podatników mniej korzystną formą rozliczenia, bowiem w tym przypadku opodatkowaniu podlega przychód, bez możliwości pomniejszenia o koszty jego uzyskania.

Opodatkowanie najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych

Opodatkowaniu podlega przychód – a więc co do zasady to, co wynajmujący otrzymuje od najemcy w ramach czynszu.

Do przychodów z najmu nie zalicza się natomiast wydatków ponoszonych przez najemcę, związanych z przedmiotem najmu, takich jak np.:

• opłaty związane z lokalem jak np. czynsz do wspólnoty, media,
• opłaty za wodę, energię elektryczną – które są zależne od wielkości zużycia.

W przypadku ustalenia, że najemca przelewa odpowiednią kwotę wynajmującemu, a ten z kolei uiszcza opłaty do wspólnoty czy inne opłaty eksploatacyjne, opodatkowaniu podlega jedynie kwota czynszu określona w umowie, która jest należna bezpośrednio wynajmującemu z tytułu najmu.

Przychód z tytułu najmu powstaje w momencie otrzymania lub postawienia do dyspozycji środków pieniężnych lub świadczenia w naturze. Obowiązek podatkowy powstaje natomiast w momencie otrzymania przychodu.

Podstawa opodatkowania, wysokość podatku i inne zasady ryczałtu z najmu

Wynajmując prywatnie nieruchomość, gdzie przychód z tego najmu podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, trzeba pamiętać o kilku podstawowych kwestiach:

• wysokość podatku wynosi:
  • 8,5 proc. – do kwoty przychodu 100 000 zł
  • 12,5 proc. – od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł

W przypadku posiadania kilku nieruchomości przeznaczonych na wynajem, przychód z tego tytułu sumuje się (nie można dla każdej nieruchomości stosować oddzielnego limitu 100 000 zł).

• ryczałt z tytułu najmu jest podatkiem obliczanym i wpłacanym co miesiąc – do 20. dnia kolejnego miesiąca za miesiąc poprzedni (np. do 20 lutego za styczeń),
• podatek podlega wpłacie na indywidualny mikrorachunek podatkowy podatnika,
• przychód z tytułu najmu można pomniejszyć o przysługujące odliczenia pod warunkiem, że nie zostały wcześniej odliczone np. od dochodów opodatkowanych według skali podatkowej,
• roczne rozliczenie przychodów oraz zapłaconego ryczałtu następuje w deklaracji podatkowej PIT-28 składanej w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku,
• PIT-28 podatnik może złożyć w formie papierowej (pocztą lub osobiście w urzędzie skarbowym) lub w formie elektronicznej (przez e-Deklaracje lub korzystając z usługi e-Urzędu Skarbowego – Twój ePIT),
• przychodu z tytułu najmu nie łączy się z przychodami podlegającymi opodatkowaniu na zasadach ogólnych,
• ryczałt w przypadku przychodów z najmu ma zastosowanie do tych przychodów, które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Ważne: W przypadku małżonków, którzy są współwłaścicielami wynajmowanej nieruchomości mogą oni złożyć oświadczenie o opodatkowaniu przychodów z najmu przez jednego z nich. Wówczas limit przychodów opodatkowanych niższą stawką (8,5 proc.) wynosi 200 000 zł (jest to suma dwóch limitów w wysokości 100 000 zł u każdego z małżonków).