Przychody z najmu nieruchomości nie mogą być opodatkowane w ramach tzw. najmu prywatnego, jeśli najem dotyczy składnika majątku związanego z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą. Przychód z najmu takiej nieruchomości stanowi przychód z działalności gospodarczej i powinien zostać opodatkowany zgodnie z wybraną przez podatnika formą opodatkowania – twierdzi skarbówka.
Podatniczka zapytała organy skarbowe czy przychody uzyskiwane z najmu nieruchomości, w której ma zarejestrowaną działalność gospodarczą, mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach najmu prywatnego według stawki 8,5 proc. przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5 proc. przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. złotych?
W interpretacji z dnia 27 marca br. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że w przedstawionych okolicznościach trudno zgodzić się z argumentacją podatniczki, że przedmiotowa nieruchomość nie jest związana z działalnością gospodarczą, skoro – jak sama ona wskazała, wykorzystała ją w celu rejestracji działalności gospodarczej, a budynek został nabyty w celu inwestycyjnym, wspierającym działalność gospodarczą. Ponadto część kosztów związanych z remontem była i jest zaliczana przez nią do kosztów uzyskania przychodu w prowadzonej działalności gospodarczej.
Wskazał, że zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są m.in. przychody z najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Dyspozycja tego przepisu nie zawęża się jedynie do środków trwałych, ale dotyczy wszystkich składników związanych z działalnością gospodarczą. Zatem okoliczność, że nieruchomość ta nigdy nie stanowiła środka trwałego w przedstawionym opisie sprawy nie świadczy automatycznie o braku związania z działalnością gospodarczą.
W konsekwencji, Dyrektor KIS uznał, że przychody osiągane przez podatniczkę z najmu nieruchomości, nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach tzw. najmu prywatnego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ najem dotyczy składnika majątku związanego z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą. W związku z tym przychód z najmu przedmiotowej nieruchomości stanowi przychód z działalności gospodarczej i powinien zostać opodatkowany zgodnie z wybraną przez podatniczkę formą opodatkowania.
Organy podatkowe i sądy administracyjne w zakresie opodatkowania majątku wykorzystywanego do działalności gospodarczej jednogłośnie wskazują na obowiązek opodatkowania zbycia takiego majątku i wykazania przychodu z tytułu działalności gospodarczej.
Art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT – przychody z najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą są przychodem z tej działalności, niezależnie od wpisu do ewidencji środków trwałych.
Wyrok z dnia 4 sierpnia 2022 r. II FSK 29/20.
– NSA stwierdził w nim, że jeżeli zatem podatnik: nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności, nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku, nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą.
Takie profiskalne nastawienie dyrektora KIS nie buduje zaufania podatników do organów podatkowych.