Jednym z najczęściej pojawiających się problemów w praktyce rozliczeń VAT jest prawidłowa kwalifikacja podatkowa sprzedaży nieruchomości zabudowanych, które były przez długi czas wykorzystywane w działalności gospodarczej podatnika. Szczególne wątpliwości budzi zakres zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwłaszcza gdy nieruchomość pierwotnie należała do majątku prywatnego, a następnie została wprowadzona do działalności.
Istotnych wskazówek w tym zakresie dostarcza interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 października 2025 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.814.2025.2.MKA, dotycząca planowanej sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem użytkowym, po ponad 10 latach od jego oddania do użytkowania.
Stan faktyczny
Sprawa dotyczyła czynnego podatnika VAT, prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą, który otrzymał grunt w drodze darowizny do majątku prywatnego. Wybudował na nim budynek, który w 2012 r. został wprowadzony do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej i był amortyzowany. Od 2013 r. nieruchomość była nieprzerwanie wynajmowana na cele działalności przedszkola.
Co istotne, w całym okresie użytkowania nie poniesiono nakładów modernizacyjnych przekraczających 30% wartości początkowej budynku.
Podatnik planował sprzedaż nieruchomości w 2026 r. i wystąpił o potwierdzenie, że ta transakcja będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.
Podatnik VAT, a nie „majątek prywatny”
Na szczególną uwagę zasługuje fragment uzasadnienia, w którym organ jednoznacznie przesądza, że sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem prywatnym. Dyrektor KIS wskazał, że skoro nieruchomość:
- była wykorzystywana w działalności gospodarczej,
- była wpisana do ewidencji środków trwałych,
- generowała przychody z najmu,
to jej sprzedaż następuje w charakterze podatnika VAT w rozumieniu ustawy o VAT.
Jest to potwierdzenie utrwalonej linii interpretacyjnej, zgodnie z którą decydujące znaczenie ma faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości, a nie jej pierwotne źródło nabycia.
Pierwsze zasiedlenie i upływ dwóch lat
Kluczowym elementem analizy była ocena, czy w odniesieniu do budynku doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT. Organ potwierdził, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło najpóźniej w momencie oddania budynku do użytkowania i rozpoczęcia jego wynajmu. Tym samym od pierwszego zasiedlenia do planowanej sprzedaży upłynął okres znacznie dłuższy niż wymagane ustawowe dwa lata.
Brak istotnych ulepszeń (poniżej progu 30% wartości początkowej) oznaczał również, że nie doszło do „nowego” pierwszego zasiedlenia, które mogłoby wyłączyć zwolnienie.
Ważne! Gdy sprzedaż budynku korzysta ze zwolnienia z VAT, ulgą objęta jest również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.
W praktyce oznacza to jednolite traktowanie całej transakcji i brak konieczności wyodrębniania wartości gruntu dla celów VAT.
Znaczenie praktyczne interpretacji
Interpretacja ta ma duże znaczenie praktyczne, ponieważ potwierdza, że wieloletnie wykorzystywanie nieruchomości w działalności gospodarczej – przy jednoczesnym braku istotnych ulepszeń – pozwala na bezpieczne zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przy jej sprzedaży. Zanim zostanie podjęta decyzja o opodatkowaniu lub zwolnieniu transakcji, należy jednak szczegółowo przeanalizować:
- historię użytkowania nieruchomości,
- daty oddania do używania oraz
- zakres poniesionych nakładów.
Ważne! Zwolnienia w VAT mają charakter wyjątkowy i mogą być stosowane wyłącznie przy ścisłym spełnieniu ustawowych przesłanek. To w praktyce czyni dokumentację i ewidencję środków trwałych kluczowym elementem bezpieczeństwa podatkowego.
Podstawa prawna: