Fakturowanie najmu prywatnego, chociaż już kilkukrotnie rozkładane na czynniki pierwsze pod kątem obowiązkowego KSeF, w dalszym ciągu budzi wątpliwości, przede wszystkim z powodu niejednolitego podejścia organów podatkowych. W związku z tymi wątpliwościami Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na pytanie dziennikarza wyjaśniło sporne kwestie.

Wątpliwości dziennikarza

W pytaniu skierowanym do Ministerstwa dziennikarz wskazał, że przed uruchomieniem KSeF pojawiały się wypowiedzi przedstawicieli MF wskazujące, że osoby wynajmujące prywatnie nieruchomości, zwolnione podmiotowo z VAT, nie muszą i nie będą musiały wystawiać faktur w systemie.

W ostatnim czasie pojawiła się jednak interpretacja dyrektora KIS z 4 lutego 2026 r. (nr 0111-KDIB3-1.4012.845.2025.2.MG), z której wynika, że wnioskodawca – emeryt wynajmujący prywatnie lokal użytkowy – na żądanie kontrahentów powinien wystawiać faktury w Krajowym Systemie e-Faktur, bowiem transakcje związane z najmem lokalu użytkowego dokonywane na rzecz innych podatników nie powinny być dokumentowane ani rachunkami, ani notami obciążeniowymi.

W związku z tym pojawiła się prośba o zajęcie przez Ministerstwo stanowiska – czy osoby wynajmujące prywatnie mieszkania są poza KSeF, a wynajmujący lokale użytkowe będą musiały wystawiać faktury w KSeF?

Odpowiedź Ministerstwa Finansów

MF w odpowiedzi na pytanie wskazało, że wskazane w interpretacji stanowisko dyrektora KIS jest zgodne z tym prezentowanym przez Ministerstwo Finansów. W zakresie odpowiedzi na pytanie odnośnie rozróżnienia osób wynajmujących lokale mieszkalne i lokale użytkowe przede wszystkim zostało podkreślone, że uzyskanie statusu podatnika w podatku VAT nie jest uzależnione od spełnienia przesłanki zarejestrowania przez osobę fizyczną działalności gospodarczej w odpowiednim rejestrze, np. w CEIDG – definicja działalności gospodarczej na gruncie ustawy o VAT jest znacznie szersza niż ta wynikająca z ustawy Prawo przedsiębiorców.

Zarówno najem prywatny, jak i działalność nierejestrowaną mogą prowadzić podmioty zwolnione z podatku od towarów i usług, które nie mają obowiązku rejestracji do VAT. Jednocześnie MF wskazało, że osoby fizyczne prowadzące najem prywatny, które są zobligowane do wystawienia faktury, będą mogły uzyskać identyfikator podatkowy NIP pod warunkiem, że wraz z wnioskiem o nadanie NIP dokonają zgłoszenia VAT-R, tj. podatnik nierejestrowy po złożeniu formularza VAT-R wraz z NIP-7 otrzyma numer NIP. Numer ten jest niezbędny do wystawiania faktur w KSeF – dotyczy to również podatników, którzy wykonują np. najem prywatny i w związku z żądaniem wystawienia faktury na rzecz innego podatnika są zobowiązani do wystawienia tej faktury w KSeF.

MF wskazało jednocześnie, że wraz z wejściem w życie obowiązkowego e-fakturowania nie ulegają zmianie zasady wystawiania faktur określone w art. 106b ustawy o VAT, zgodnie z którymi m.in. podatnik korzystający ze zwolnienia przedmiotowego lub podmiotowego nadal będzie wystawiał faktury wyłącznie na żądanie nabywcy.

W przypadku świadczenia usług:

• na cele mieszkaniowe lub na cele użytkowe, dokonywanego przez osobę fizyczną na rzecz innej osoby fizycznej – nie wystąpi obowiązek wystawienia faktury nawet na żądanie nabywcy usługi, nie ma jednak przeszkód, aby w takiej sytuacji podatnik wystawił fakturę dobrowolnie – w KSeF lub poza KSeF – decyzja należy do podatnika, bowiem faktury dla osób fizycznych są wyłączone z obowiązku ich wystawiania w KSeF, ale z możliwością dobrowolnego ich wystawiania w systemie;
• na cele użytkowe, dokonywanego przez osobą fizyczną na rzecz podatnika prowadzącego działalność gospodarczą – wystąpi obowiązek wystawienia faktury w przypadku zgłoszenia żądania nabywcy usługi. Podatnik korzystający ze zwolnienia podmiotowego będzie zobowiązany wystawiać faktury w KSeF dopiero od 1 kwietnia 2026 r., a jeśli łączna wartość sprzedaży wraz z kwotą podatku u tych podatników udokumentowana fakturami elektronicznymi lub fakturami w postaci papierowej, wystawionymi w danym miesiącu, będzie mniejsza lub równa 10 000 zł – to dopiero od 1 stycznia 2027 r.

Podsumowując, MF wskazało, że wdrożenie obowiązkowego KSeF nie oznacza, że wszystkie transakcje muszą być dokumentowane fakturami. W pierwszej kolejności należy ustalić, czy na podstawie obowiązujących przepisów istnieje obowiązek wystawienia faktury, a następnie, czy istnieje obowiązek wystawienia jej przy użyciu KSeF. Jak zostało wskazane wcześniej, podmiot prowadzący np. najem prywatny lub działalność nierejestrowaną, jeśli wystawia faktury na rzecz konsumentów i wystawia wyłącznie faktury konsumenckie, nie musi ich wystawiać w KSeF.

informacja MF przekazywana do mediów na zapytania dziennikarzy z 31 marca 2026 r., ID informacji: 685097