Podatnik-osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, będąca współwłaścicielem nieruchomości, planuje jej sprzedaż. Nie prowadzi on, ani nie prowadził działalności gospodarczej i posiada stałe źródło dochodu. Podatnik wraz z pozostałymi współwłaścicielami podpisał przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości spółce deweloperskiej.

Z uwagi na fakt, że podatnik nie zajmuje się profesjonalną działalnością w zakresie obrotu nieruchomościami na rynku gospodarczym, wraz z pozostałymi sprzedającymi udzielił spółce pełnomocnictw między innymi do wglądu w księgi wieczyste, składania pism, podań, wniosków o wydanie decyzji (w tym decyzji o pozwoleniu na budowę) w zakresie niezbędnym i koniecznym dla realizacji przez spółkę inwestycji oraz reprezentowania w postępowaniu zmierzającym do uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu umożliwienia realizacji przez spółkę inwestycji.

Według podatnika, pełnomocnictwa te nie stanowią działań mających na celu wzrost wartości nieruchomości, lecz wyłącznie zabezpieczenie interesów spółki, gdyż na ich podstawie spółka może potwierdzić możliwość realizacji planowanej przez siebie inwestycji w zakładanym kształcie. Nieudzielenie przedmiotowych pełnomocnictw mogłoby skutkować zaniechaniem zakupu ze strony spółki i odstąpieniem od umowy. Działania podatnika polegające na udzieleniu pełnomocnictw były niezbędnym elementem warunkującym możliwość sprzedaży prawa własności.

Wątpliwość podatnika budziło jednak to, czy sprzedaż nieruchomości nie będzie traktowana jako dochód z działalności gospodarczej.

Dyrektor KIS powołał się na treść art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stwierdził, że działalność gospodarcza to taka działalność, która:

• jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
• wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.
• prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Dyrektor KIS zwrócił uwagę na nieostrą granicę tej definicji oraz wskazał, że:

• zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności,
• na pojęcie „zorganizowanie” składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji,
• natomiast ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.

Podsumowując dyrektor KIS stwierdził, że okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości nie będzie stanowić dla podatnika źródła przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpi w wyniku wykonania działalności gospodarczej.

Interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 maja 2022 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.385.2022.2.BM