W przypadku zakupu apartamentów w miejscowościach turystycznych, poza wykorzystaniem ich do wypoczynku, kupujący myślą także o dobrym i korzystnym ulokowaniu kapitału. W czasie, gdy nie korzystamy z apartamentu zazwyczaj staramy się go wynająć. Wiele osób w takim przypadku korzysta z operatorów.
Opodatkowanie najmu apartamentu
Najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.
Tym samym na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w ustawie o podatku od towarów i usług (dalej: ustawie o VAT).
Przykład: Podatnik kupił apartament w Ustroniu. Chce go samodzielnie wynajmować turystom za pomocą popularnych serwisów rezerwacyjnych. Czyli wynajem będzie krótkoterminowy. Czy w takiej sytuacji podatnik może skorzystać z opodatkowania podatkiem według stawki 8 proc., czy zwolnienia z opodatkowania?
W przypadku najmu stawka VAT od usługi najmu zależy od przeznaczenia wynajmowanego apartamentu. Co do zasady opodatkowanie najmu jest opodatkowane według stawki 23 proc.
Ustawodawca przewidział także zwolnienie najmu z opodatkowania VAT. Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Z powyższego wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju, czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę.
Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:
- świadczenie usługi na własny rachunek,
- charakter mieszkalny nieruchomości,
- mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.
Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku.
W naszym przypadku celem najmu jest krótkotrwały pobyt turystów. Z opodatkowania obniżoną stawką 8 proc. korzystają usługi wynajmu lokali i budynków mieszkalnych w cyklach dziennych lub tygodniowych, czyli usługi wynajmu krótkoterminowego (patrz art. 41 ust. 2 w zw. z poz. 47 załącznika nr 3 ustawy o VAT).
W związku z tym w naszym przypadku najem należy opodatkować według stawki 8 proc.
Wynajem apartamentu profesjonalnemu operatorowi
Kupujący apartamenty zazwyczaj mieszkają daleko od zakupionej nieruchomości. Powoduje to, iż nie są w stanie sami zająć się obsługą najmu. W związku z tym korzystają z firm, które się tym zajmują profesjonalnie. Zazwyczaj to profesjonalny operator wynajmuje apartament i następnie wynajmuje go samodzielnie turystom. To operator musi znaleźć turystów, którzy wynajmą apartament. Obecnie najpopularniejszą formą jest wypłacanie przez wynajmującego operatora właścicielowi stałej kwoty np. 7 proc. rocznie wartości apartamentu.
Przykład: Jan Kowalski kupił apartament w Karpaczu. Kupując nieruchomość, można było powierzyć najem operatorowi, który buduje apartamentowiec. Jan Kowalski zdecydował się wynająć apartament operatorowi – spółce z o.o. Operator będzie wypłacał co kwartał ustaloną w umowie kwotę przez okres 10 lat. Spółka będzie wynajmował apartament turystom. Tym samym będzie dokonywał wynajmu krótkoterminowego. Umowa może być przedłużona na kolejne 10 lat. W tym przypadku podatnik zastanawia się, czy może zastosować stawkę VAT w wysokości 8 proc.?
Odnosząc powyższe do sytuacji i możliwości zastosowania obniżonej 8-proc. stawki VAT dla świadczonych przez Jana Kowalskiego usług najmu apartamentu na rzecz spółki zauważyć należy, że podatnik dokonuje wynajmu apartamentu na rzecz operatora, który to dokonuje na własny rachunek dalszego wynajmu lokali. Tym samym, to spółka na własny rachunek dokonuje najmu apartamentu na cele krótkoterminowego zakwaterowania. Umowa między Janem Kowalskim a spółką została zawarta na okres 10 lat.
Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że w przedmiotowej sprawie do świadczonych przez podatnika usług najmu na rzecz spółki nie ma zastosowania stawka VAT w wysokości 8 proc. Właściciel apartamentu, wynajmuje go spółce – podmiotowi, który wykorzystuje ten apartament do świadczenia usług krótkoterminowego zakwaterowania na rzecz innych podmiotów.
W przedmiotowej sprawie właściciel świadczy jedynie usługi najmu apartamentu na rzecz podmiotu, który świadczy w dalszym etapie na własny rachunek dokonuje usługi najmu krótkoterminowego.
W związku z tym świadczone przez Jana Kowalskiego usługi najmu nie mieszczą się w jakiejkolwiek podklasie PKWiU oznaczonej symbolem 55 – w tym również usług krótkoterminowego zakwaterowania. Powyższe potwierdza także fakt, iż, umowa najmu zawarta ze spółką obowiązuje przez okres 10 lat – co przesądza de facto o tym, że w właściciel apartamentu nie świadczy usług zakwaterowania krótkoterminowego.
Wobec powyższego wynajem apartamentu przez właściciela na rzecz spółki, która to wynajmuje przedmiotowy apartament w celu dalszego ich podnajmu krótkoterminowego, jest opodatkowany stawką podstawową w wysokości 23 proc.
Podsumowując, do usług najmu świadczonych przez Jana Kowalskiego nie ma zastosowania stawka podatku w wysokości 8 proc.
Podstawa prawna